视点！苏州住宅小区物业费迈入3元时代 业主心中有杆秤 对“软服务”“硬实力”皆有更高要求

• 2022-08-18 15:45:52 来源：姑苏晚报

本报记者王安琪

买房一阵子，住房一辈子，提起物业费，大家都感觉到，近年来随着住宅品质提升，物业费也随之水涨船高。“十多年前大家印象中物业费单价只有一块多钱，有些老一点的小区甚至只有几毛钱。”在苏州链家从事房产交易多年的马涛说出了很多人的感受，“如今比较新的小区，物业费单价几乎都要3、4元钱。”不过，也有市民指出，随着楼盘品质越建越好，物业费也越来越高，但是平时为业主提供的服务是否也有质的提升更加应该关注。

物业费提高：老大爷当门卫早已成过去式

(相关资料图)

三分看房子七分看物业。随着物业服务的提升，近些年物业费一直在变化。物业“1.0时代”，多为十几年前甚至二十几年前交付使用的小区，物业费的定价还维持在之前的水平，单价大多集中在几毛至1元区间。马涛告诉记者，“1.0时代”物业服务水平处于初级阶段，物业服务内容比较单一，部分小区物业无电梯管理，物业服务内容多为保洁、保安等基础内容，甚至有些小区还有“看门老大爷”，随着近些年物业费的上涨、行业整体服务的提升，较新的小区不复见这样的情景。

在苏州物业“2.0时代”，物业管理费区间在1.0-2.9元/平方米/月，且多数分布在1.5元+/平方米/月以上，多为5-10年前入市的楼盘，如万科金色里程、南门世家等小区。这也是目前非新楼盘的主流物业管理费。较“1.0时代”来看，“2.0时代”物业管理上有了很大的提升：园林有专人定期修剪；小区拥有智能门禁系统；进出小区有保安人员把关……业主满意度更高了。

据了解，建筑年份在2018年之后的次新小区，物业费整体水平偏高，苏州次新小区的物业费大约在3-4元/月/平方米左右。科技城金茂府、朗诗人民路8号、绿地江南华府等偏高端和科技感的小区物业费甚至达到6元/月/平方米以上。与此同时，这些高物业费小区提供的物业服务也更加高端了：24小时安保门岗，车辆行人实时监督；全天候不间断巡逻，无死角闭路监控；快速响应，15分钟响应速度，当天问题当天解决。同时，多家小区也加入了金钥匙联盟，提供1对1定制服务，享有生活管家、出行管家、房屋管家等高端定制服务。

服务价值体现：品牌、科技都用“硬实力”说话

我们来算一笔账，以100平方米的房子为例，10年前物业费如按照单价1.5元来算，每年需要交1800元左右；如今物业费按照单价3元来算，每年需要交3600元。对比之下看来，居住成本确实提高了不少。“3.0时代”的物业费提升不少，除了提供的各类服务更加全面优质，是否还有其他的缘由？多家物业企业负责人都认为，“硬实力”也同样是重要的因素。

首先是品牌的硬实力，如万科、龙湖、绿城等全国榜上有名的物业服务企业，他们的服务一般都成体系、有保障，消费者也会考虑到品牌效应而愿意买单。此外，科技硬实力是物业服务行业的重要赛道，目前苏州市场上，朗诗、龙湖、金茂等多家开发商在楼盘建设时就打造出智能家居系统等科技住宅产品，交付后公共耗能较高，使得物业费必然走高。还有在物业服务中打造的“自助终端”“自由方舟”“智慧服务”等充分利用物联网、黑科技、大数据等数字化技术的物管系统，通过线上与线下相结合的形式，给予业主更安全、便捷的生活服务体验，其科技投入必然也会在物业费上有所体现。

业主接受度：只要服务价值对得起物业费用

“现在买新房子，物业费单价普遍都要3块钱以上。合不合理，还需要看是否能有对应价值的服务。”园区中海某小区业主陈先生认为，目前所住小区的中海物业，他觉得服务基本满意，所以也愿意承担相应的物业管理费用。陈先生告诉记者，相比曾经居住过的老旧小区而言，现在的新小区各方面体验感都更好，所以花出去的钱是值得的。“但是，如果交了同样多的物业费，没有更好的服务，那作为业主肯定不能接受，就会提议更换物业公司。”陈先生说。

据了解，物业费并不由楼盘开发企业或物业服务企业直接定价，而是由相关主管部门根据市场和服务标准来审批制定。在定价之后，也不能随便提价。在实际情况中，除非小区更换物业服务企业，重新制定物业价格标准，不然在延续原有正常物业服务的情况下，不会出现物业费提价的情况。

也正因如此，不少老旧小区的物业费并不会随着当前市场上新小区的主流价格而改变。马涛说：“老旧小区的物业费是便宜，但是相对来说一些新楼盘或次新楼盘的物业服务品质确实更好一些，物业服务企业投入的人力物力都会不一样，这是符合市场规律的，也被大多数业主所理解和接受。”

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