广州的地王，解套了_环球微速讯

• 2023-05-30 15:43:49 来源：拾遗地

文/十一弟

(资料图片仅供参考)

当你眼巴巴地盼着房价跌下来的时候，可能市场已经涨起来了。

现在承受压力的，其实是二手房市场。

一些挂牌的业主，哪怕跳水降价，也找不到接盘的买家。

过去两三年，广州集中出让过一批高价地，楼面价四、五万以上。

在广州，这其实就是地价的天花板了。

当时大肆拿地的，都是清一色的央企、国企——

保利发展、中国铁建、广州城投、越秀地产。

去年，广州楼市触底，他们一直等着市场反弹。

今年，市场稍微有点起色了。

他们手上的高价地，等来了解套的时机。

01

最近几个月，广州的新盘一个接一个地扎堆入市了。

开发商疯狂造势，砸钱搞营销，把它们都变了网红盘。

在海珠区广州大道南，保利发展有一个新盘——保利·四季和颂。

这个项目已经拿到了预售证，主打的卖点，就是地段。

它挨着两大片城中村——鹭江村、康乐村。

这也是目前广州市改造难度最大的两个城中村。

短时间内，保利·四季和颂的周边环境，不会改善。

地段很好，但挨着城中村，距离地铁又比较远。

因此，这个片区的房价，很长一段时间，相对理性。

附近有两个楼龄十来年的小区，二手房的挂牌价，也就五、六万左右。

但是，保利·四季和颂在今年入市以后，打破了平衡。

这个片区的房价，从此要改写了。

保利·四季和颂的均价，一上来就卖到了九万，高出周边二手房价50%以上。

去年，保利发展花了将近14个亿，拍下了这块地，溢价率12%。

楼面地价大约4.8万块钱/平米。

这个楼面价水平，在广州的土拍史上，能够排进前十。

拿地总价不高，但楼面地价已经相当贵了，几乎赶上了周边房价。

结果，保利·四季和颂的定价，干脆又翻了一倍。

在这个片区，原来徘徊在五、六万的二手房，从此有了标杆，也能仰望七、八万的单价了。

02

与保利·四季和颂的直接竞争的，是中国铁建开发的一个新盘——中国铁建·西派粤府。

西派粤府也位于海珠区，就在洛溪大桥旁边。

这个项目主打的卖点，也是地段。

不过，跟保利·四季和颂相比，西派粤府还有一个位置优势——临江。

当然，价格就卖得更贵一些。

西派粤府望江的户型，单价可能会卖到十万左右。

也是在去年，中国铁建花了16个多亿，拍下了西派粤府地块。

楼面地价大约4.3万块钱/平米。

西派粤府的楼面价，比保利·四季和颂便宜了五千块钱/平米。

但在定价上，中国铁建可是一点不让，而且更大胆一些，让地价不止翻了一番。

就自身条件来说，相比其他片区的楼盘，西派粤府有短板——

教育等配套资源跟不上。

保利·四季和颂、西派粤府，这两个项目有一个共性问题。

那就是土地面积都不大，开发规模比较小，项目本身带不来什么教育配套。

同时，项目周边的教育资源，也不占优势。

这样一来，其实市场很难产生溢价。

但保利发展和中国铁建，拍下的地价又很贵，房价更贵。

他们靠着砸钱营销、搞噱头，硬生生把房价托起来了。

天赋不够，噱头来凑。

除了江景房，西派粤府打出了另一个噱头——超高得房率。

据说，西派粤府的得房率高达100%。

也就是说，房本上写着一百平米，实际使用面积就有一百平米。

把得房率作为卖点来宣传，都是早年开发商玩烂了的套路。

时至今日，中国铁建还在耍着那三板斧。

拔高得房率，说白了，就是“偷面积”——

要么利用公摊面积做文章，牺牲了小区、楼栋的整体舒适性；

要么就是赠送什么阳台、飘窗之类的。

当然，在开发商的销售话术里，这就叫“产品力”。

实际上，得房率从来都不是拔得越高越好——

楼栋的计容面积是固定的，各家各户的面积大了，楼道、电梯间的面积就小了。

而且，在得房率的计算上，开发商有一套自己的方法，解释权在他们手上。

所以，等到收楼的时候，真正能兑现超高得房率的开发商，几乎没有。

最后为了偷面积、闹维权的业主，倒是不少。

03

在广州土拍史上，楼面价最贵的一块地，是广州城投拍下的。

三年前，广州城投花了将近24个亿，摘牌了位于越秀区的一块住宅用地。

楼面地价超过了6.3万块钱/平米。

这是广州有史以来单价最高的一块地。

但是，拿地一时爽，到手很慌张。

广州城投拍下这块地之后，囤在手里，整整搁了三年，解不了套。

过去三年，广州城投无所适从，连项目名字都定不下来——

原本命名为“广州城投·领越壹号”，打算在去年就入市了。

结果拖到了今年，现在又改成了 “广州城投·东园公馆”。

十一弟查了下，最近，这个项目已经拿到预售证了。

今年的广州楼市，略有起色，广州城投耽误了三年，也实在等不起了。

据说，广州城投·东园公馆的吹风价，至少要卖到十万以上了。

最近两三年，央企、国企拍下的高价地，地价直追周边房价。

今年，这些高价地一入市，房价又翻了一番。

接下来，网红盘的定价，可能要传导给整个市场了。

不管是周边的新房，还是挂牌的二手房，都找到了风向标。

04

在天河区，越秀地产有一个新盘——越秀·天河·和樾府。

狂轰滥炸地投广告，疯狂地营销造势，也成了网红盘。

和樾府的单价，卖到了九万左右。

去年，越秀地产拼了五十四轮，干掉了珠江实业、保利发展、华发股份、中海地产。

最后以政府最高限价81个亿，拍下了和樾府地块。

楼面地价超过了5万块钱/平米。

开盘以后，和樾府卖到了九万，也几乎让地价翻了一番。

附近新盘的价格，立马跟着往上涨了。

今年，和樾府旁边开了一个新盘——世纪金源·天河源筑。

这个项目的定价，就是对标和樾府，也卖九万左右。

但实际上，天河源筑不是公开拿地的，它是一个收购项目，土地成本要低得多。

二十年前，天河源筑地块就已经出让了，一直囤着没开发。

2017年，阳光城、当代置业收购了过来，每平米的收购成本，只有万把块钱。

结果，还没来得及卖，阳光城、当代置业就暴雷了。

于是，他们又找到了世纪金源，一起合作开发。

和樾府开盘在前，天河源筑的定价就不难了，向它看齐。

有了和樾府、天河源筑，接下来，这个片区的房价，离站上十万也不远了。

05

迄今为止，很多民企还没喘过气来。

但这些央企、国企，早已重整旗鼓，打开了攻城略地的窗口期。

这两天，广州又一轮土拍，有一块地很受关注。

位于白云区嘉禾望岗的一块住宅用地，保利发展、厦门国贸、厦门建发拼了十八轮之后，触及政府最高限价，转入摇号环节。

报名抢地的三家企业，依然是央企、国企。

最后，厦门国贸以将近25个亿的价格，摇中拿下了。

实际上，这是一块回炉再拍的土地。

去年，这块地已经挂牌出让了，结果无人问津，流拍了。

短短几个月时间，到了今年，遭到争抢——

不仅拍到了政府最高限价，还得摇号拼运气才能拿到。

今年，广州已经有四块地，最后都是靠摇号，才决出买家。

地价已经涨起来了，房价还怎么跌？

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